植栽を維持する難しさ

ショッピングモールなどの大型商業施設などでは、立派な植栽がいつ行ってもキレイに維持管理されているのを、よく見かけます。

むしろ、商業施設内で植わっている植栽の元気が無さそうであれば違和感を覚えるぐらい、いつも当たり前のようにキレイな状態が維持されています。

しかしながら、マンションでは植栽が枯れてしまっている状態のままになっていたり、春から秋までは緑いろの葉が広がっているのに冬には葉が茶色くなっていたり、場合によっては植栽が育っていたであろう箇所に植栽が跡形もなくなっていたりと、マンションごとに、そして季節ごとに植栽の維持管理の状況に違いが出ています。

大型商業施設もマンションも同じ建造物なのに、どうして周囲を取り巻く植栽の管理状況に差が生まれるのでしょうか！？

本記事では、マンションにおける植栽維持管理の難しさを、主に商業施設と比較しながら深掘りしています。

植栽維持の難しさ①：資金面

大型商業施設や接客業や来客が頻繁にある事務所などであれば、たとえば“フェイクグリーン”や植物の“レンタル”などにお金をかけて美観にも気を遣っていくことで、客足が伸び収益向上へとつながることもあるでしょう。

しかしながら、マンションの場合には植栽にお金をかけても、そこまで資産価値には直接的に結びつきません。
もし資産価値の向上へとつながったとしてもその影響は微々たるもので、植栽を維持管理していくための費用を考えれば、費用対効果はかなり低く、植栽を維持管理していくことのメリットといえば、せいぜいマンションに遊びに来たご友人の方やご家族の方に自慢できる程度に過ぎません。

そのため、マンションを商業施設などと比較すると植栽への維持管理費用は限られたものとなり、どうしても植栽にかけることのできる資金が少なくなってしまうことから、緑をキレイな状態に維持管理していくことの難しさが生じてしまいます。

企業のように建築や設備にお金をかけて収益を生み出していくのではなく、最低限の限られた予算内ですこしでも良い住環境を維持していくために、管理をしていく特徴をもった団体です。

マンションのお金は、所有者全員から毎月すこしずつ集めて、それを必要経費にあてていきます。
お金を動かしていくにあたっては一部の方々で決めていくものではなく、所有者全員での合議制、つまり話合いによって、最終的には「多数決」により決めていきます。

年金で暮らしている方や生活資金ギリギリで生活されている方など、マンションはいろいろな方が所有しているため、支出額が上がってしまうと資金面でかなりキツくなる世帯があるのもひとつの事実です。

一般的には、マンションは戸建てと比べると建物を維持していくための費用は高額になる傾向にあり、必ず定期的に実施をすることが義務付けられている点検などを実施していくことだけでも相当な費用がかかります。
貴重な財産の使い道にあたっては慎重な検討が必要となり、もし高額な費用を植栽の維持管理にあてていくのであれば、所有者全員を説得するために、相当な理由付けが必要となるのです。

これは企業でも同じですが、緊急事態を除き大きなお金を動かすためには、あらかじめ必要な段取りをふみ、かけられる予算の枠をとった上で対応を進めていく必要があります。
マンションのお金を動かすためには、マンションを取り巻く法律やマンションごとに定められているルールもしっかりと遵守する必要があるのです。

植栽維持の難しさ②：マンションという組織

マンションの所有者である管理組合は、会社のように利益を生み出す団体としてつくられる組織ではなく、住環境の維持管理をしていくためにつくられる団体です。

マンションの居住者に対してボランティアで有志を募り、「●●●マンション緑の会」などという組織で植栽を維持管理していく方法も考えられますが、無償で定期的に植栽の維持管理に協力してくれる方を募るのは思った以上に大変なこと。
たとえボランティア団体をつくり、初期メンバーを集められたとしても、マンションの高齢化はすでにある程度進んでおり、これからも高齢化は進行していく傾向にあるので、ボランティアを継続して機能させていくハードルは高いといえるでしょう。

植栽維持の難しさ③：ルールブック（管理規約）

これもマンションの組織上の問題ですが、マンションの所有者全員で共有している、いわゆる“共用部分”は基本的に個々人の判断では手を加えることができません。
マンションに植えられている植栽も共用部分にあたるので、たとえば元気の無いような植栽があっても、個々人の判断で肥料や活力剤を与えたり、勝手に剪定作業を行ったりすることはできません。
マンション内では、みんなが守っていくルールブック（管理規約といいます。）が定められていて、ひとりひとりがルールを守っていくことでマンションが適切に維持管理できるような仕組みになっています。

そのため仕方のないことといえますが、植栽の知識・経験を充分に備えている所有者が一定数いたとしても、それをマンションの植栽の維持管理に直接的に反映していくことは難しいといえるでしょう。
所有者が共用部分に手を加えることをすこしでも認めてしまうと、後々線引きができなくなってしまうので、たとえマンションに良い影響を与える可能性があっても、なかなか許可できないのが事実です。

管理規約のようなルールブックが定められていることがマンションの良好な維持管理に有効にはたらくことも多いですが、ときとして、ルールがあることが弊害となり、植栽の維持管理ができないこともあるのです。

植栽維持の難しさ④：維持“向上”に意識が向かわない

マンション管理は、一般的に「住環境の“維持・向上”」をしていくこととよくいわれますが、現実的にはいちど建てた建造物は、どうしても年を追うごとにすこしずつ劣化していきます。

そのため、維持“向上”をしていくのは、たとえばエレベーターの付いていない建物にエレベーターを後付けで設置したり、もともと段差の多い敷地内のスペースを段差の無いまたは少ない、いわゆるバリアフリー化を進めたりする場合の、ごく一部に限られることといえるでしょう。

これは建造物だけではなく、植栽にも同様のことが当てはまり、一年で枯れてしまう一年草だけではなく大きな樹木などにも寿命があるため、半永久的に育てられるものではありません。また、数十年に一度の大寒波や着実に進んでいく温暖化などの影響により、これまで何年もうまく育てられていた植栽が枯れてしまうこともあるので、マンションに植えられている植栽も徐々に劣化が進んでいきます。

そのため、植栽の劣化を食い止める“維持”作業にばかり注力され“向上”にはなかなか意識が向かないこととなります。
これが商業施設などの場合であれば、たとえばこれまで植栽がなかったエリアに植栽を植えたり、いま流行りの植栽を取り入れたりと“向上”に意識が向かいやすいものです。
主に“維持”をしていくマンションと、“維持・向上”をしていく商業施設との違いが、植栽の維持管理にも大きく影響を与えます。

植栽維持の難しさ⑤：緑化条例などの影響

そもそもの前提で、だいたいどこのマンションでも、外溝部分などに植栽が植えられています。マンションの分譲主からすると限られた土地の中でより多くのマンションを建てて売っていった方が、多くの利益を生み出すことができますが、わざわざ限られた土地を削ってまで植栽を植えるのかというと、地方自治体などが定めている緑化条例などの存在があるからです。

緑化条例は、これから建てる建築物の大きさによって、これだけの量の植栽を植えてくださいといった内容が定められている条例です。

マンションに多少なりとも植栽があった方が美観に優れることにはなりますが、マンションに一定数住むであろう“植物好きの方”の需要のために植栽を設けているわけではなく、地方自治体の定めに従って定められた量の植栽を植えているのです。

建築会社や設計会社は、あくまで最低限の緑化面積を確保するために植栽を植える場所を検討することから、どうしてもお客さんにマンションを売り渡した後の植栽の維持管理は二の次となってしまうことがあります。

たとえばケヤキなどのどんどん大きく成長する植物を植えて、後々マンションに住んでいる方だけではなく、近隣にお住まいの方々とトラブルになったり、「壁面緑化（へきめんりょっか）」や「屋上緑化（おくじょうりょっか）」を、無理くりに計画に取り入れたりすることで、緑化条例の条件を満たすことことも考えられます。

外壁の一部に植栽を植えている「壁面緑化」や、建物の屋上部分で緑を育てる「屋上緑化」などは、植物を植えるための土台となる土の量が制限されることや、日当たりが良すぎるまたは悪すぎるなど外的要因の影響を特に受けやすいことから、地面で植える植栽よりも維持管理の難易度が一気にはね上がります。

マンションなどで植えられている「壁面緑化」や「屋上緑化」で、上手く維持管理ができているところは意外と少なく、植栽の一部が茶色く変色してしまったり、場所によっては緑の跡形すらなくなってしまったりしているところすらあります。

ショッピングモールなどの商業施設で、壁面にキレイな状態の植物が植えられているところもありますが、商業施設などでは植栽の専門家が常駐に近いカタチで手入れをしているケースがほとんどです。

前述のように建築会社や設計会社も、商売として成り立たせるために家を建てそして建てた住宅を販売しているので、できる限り多くの家が建てられるように設計をして、家を建てていくことが必要となります。

緑化条例に従うがゆえに、無理な植栽の設計を強いられることもあるでしょう。

そういった、建築会社や設計会社と条例との兼ね合いから、マンションに植えられている植栽の維持管理が難しくなっているともいえます。

ただし、条例などで定められた決まりは建築当初には行政も確認をしますが、建造物が建てられた後にはほとんどチェックされていないのもひとつの事実です。

建造物一棟ずつにおいて、植栽がその後もきちんと維持管理をされているのか確認をしていたら、それこそ行政の業務も回らなくなってしまうので、個人的には仕方ないことだとは思いますが、植栽が枯れてしまっていても、行政からお達しが来てマンションが処罰を受けるということは、これまでにほとんど事例がありません。
（ここは、あくまでこれまでの事例です。）

それでも、基本的には建築当初の植栽はその後も枯れることなく、また枯れてしまったら新しい植栽に植え替えるなどして、竣工当初に立てている計画どおりに維持管理をしていかなくてはならないのが基本的なルールではあります。

植栽維持の難しさ⑥：居住者の興味・関心

植物が好きで園芸を趣味としている場合、庭付きの戸建てや花壇が備わっている自宅に住んでいる方も多く、いま現在は集合住宅に住んでいても、今後戸建てに引っ越す理想像を抱いている方も多いでしょう。

鉢植えで植栽を育てるのと、地面に直接植栽を植える“地植え”では、植物の成育もかなりの違いが生まれるので、できれば植栽が本来の環境で育つのと同じように直接地面に植えてあげたいものです。
また、自分のお庭や花壇などをキレイなお花でいっぱいに埋め尽くすことも、園芸の醍醐味といえますし、最近では乾燥地帯に育つ植物をお庭に植えるドライガーデンも流行の兆しを見せています。

そのため植物が好きな方は、マンションではなく戸建ての生活に憧れる方が多い傾向にあります。

マンションでも下階の住戸に面した居室には専用庭が付いていることもあり、最上階などのルーフバルコニー付きの居室などもありますが、マンション内のルールに従い生活をしていく必要があるので、やはり個々人の判断で自由に園芸作業に励むことはできません。

マンションには、オートロックや防犯カメラが設置されているところも多く、セキュリティ面など戸建てには無い長所もありますが、「植栽」にのみスポットを当てると、植栽が好きな方は戸建てに流れやすく、マンションの居住者は関心が高くない傾向にあります。

植栽に興味や関心の薄い方が多いということは、共用部分に植えられている植栽にも意識が向かわない方が多いということにもなり、植栽の維持管理に関心が高い居住者がいたとしても、前述のようにマンションのことを決めていく際は多数決となるので多勢に無勢でしょう。
そのため、居住者の興味や関心の観点からも思うようにキレイな植栽を維持できないことにつながっているといえます。